Questions fréquentes

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Investisseurs

Régime des revenus fonciers :

Les revenus touchés par l’investisseur sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Deux choix de régime sont possibles :

Le régime microfoncier : ce régime de droit commun concerne les contribuables dont les revenus fonciers ne dépassent pas les 15.000 € (bruts). Il est applicable sous certaines conditions aux revenus provenant de parts de groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA). Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur ces revenus.

Ce régime n’est réellement avantageux que si les charges déductibles de l’investisseur représentent moins de 30 % des revenus des parts. Cela concerne principalement un achat de parts au comptant, où l’investisseur n’a aucune charge d’intérêt à déduire.

Le régime réel : l’investisseur peut déduire des revenus du GFV les charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion…). Ces charges sont calculées chaque année par la société de gérance. Dans l’hypothèse d’un achat financé par emprunt, le contribuable peut également déduire les charges d’intérêt des revenus du GFV et ainsi minimiser son assiette d’imposition.

Ce régime n’est pas un régime de plein – droit, le contribuable doit donc en faire la demande auprès de l’administration fiscale. Une fois cette option choisie, elle est irrévocable pendant 3 années.

Régime des plus-values immobilières :

Les cessions de parts de groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA) sont soumises au droit d’enregistrement de 125€ pour tout GFV/GFA existant depuis plus de 3 ans, qu’elles soient ou non constatées par un acte.

Le régime des plus-values immobilières

La fiscalité sur les plus-values résultant de la cession de parts de GFV suit le régime spécifique des plus-values immobilières.

Depuis le 1er janvier 2018, la plus-value nette réalisée sur la cession de part de GFV est imposable à 36.2% (dont 17.2% de prélèvements sociaux, CSG, CRDS).

Suivant ce régime, les plus-values provenant de la cession de parts de GFV bénéficient d’une exonération fiscale pour un montant de revente en deçà de 15 000€.

La plus-value réalisée est minorée pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Le régime des plus-values immobilières prévoit ainsi une exonération totale d’impôt sur le revenu au-delà de la 22ème année de détention et une exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de la trentième année de détention.

En matière de succession et de donation, les parts de GFV/GFA donnent droit à une exonération partielle des droits de succession et de donation.

Cet avantage est une exonération de droits à hauteur de 75 % de la valeur des parts et dans la limite de 300 000 €. Le montant excédant cette limite bénéficie, lui, d’une exonération de 50 %. (Art L322-16 Code Rural/Bulletin Officiel des Impôts).

Toutefois, il faut respecter un certain nombre de conditions prévues à l’Art 793 bis Code Général des Impôts :

Le GFV/GFA doit s’interdire l’exploitation en faire-valoir direct. Les biens agricoles composant le patrimoine du GFV/GFA doivent être donnés à bail à long terme, soit des baux au moins égaux à 18 ans.

Les parts doivent être détenues 2 ans au moins par le donateur ou le défunt.

Les parts reçues doivent rester la propriété du donataire, de l’héritier ou du légataire pendant au moins 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit. L’abattement de 75 % est porté à 500 000 € si le bien est conservé pendant 10 ans.

Les deux exemples chiffrés suivants mettent en avant les deux cas.

1 – UNE DONATION PRÉPARÉE : DONATION PARTAGE AVEC RÉSERVE D’USUFRUIT
M. X, âgé de 62 ans, souhaite faire une donation à ses deux enfants, en gardant l’usufruit.
Il a déjà utilisé son abattement légal de 100 000 € lors d’une précédente donation.
1er cas : donation d’une somme d’argent, soit 100 000 € à chaque enfant.
2ème cas : donation avec réserve d’usufruit, de parts de GFV d’une valeur de 100 000 € à chaque enfant.

Transmission exemple 1 Soit au total un gain d’environ 17 177 € sur les droits à payer pour une donation de 100 000 €.

2 – UNE SUCCESSION SANS HÉRITIER DIRECT ET SANS DONATION PRÉALABLE

Après avoir souscrit 10 parts de 10 000 € (soit 100 000 €) dans un GFV de Bacchus Conseil, Monsieur Y âgé de 77 ans, sans enfant, décède en laissant 2 neveux comme héritiers.
Le montant des droits à payer s’élève donc à 12 376 € au lieu de 55 000 € (hors frais notariés), soit une économie de 42 624 €, à condition de conserver les parts 5 ans.

Une étude personnalisée peut être réalisée sur demande, rendez-vous sur la page contact.

Le groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA) est une société civile, les associés sont tenus des éventuelles dettes du groupement, chacun dans la proportion des parts qu’il détient. En règle générale, les GFV/GFA de Bacchus Conseil ne contractent pas d’emprunt.

C’est pour cela que nos GFV/GFA n’ont vocation à acquérir que des terres agricoles plantées (vignes, oliviers, etc.) et pas de bâtiments de sorte que les associés n’aient pas à supporter les travaux de reconstruction des immeubles bâtis (toitures, façades, plantations etc.).

Il existe différent risque dont l’investisseur doit avoir connaissance avant d’acquérir des parts de groupement, à savoir :

Risque de liquidité, risque en capital, risque de responsabilité illimitée, risque d’insolvabilité de l’exploitant du GFV, risque fiscal, risque de marché.

Pour en savoir plus sur ces risques, consultez nos mentions légales.

En règle générale, c’est la SAFER (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural) qui valide le prix du foncier acheté par nos groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA) par la voie du commissaire du gouvernement ce qui garantit aux associés un prix de vente correspondant à la valeur du marché.

En effet, la SAFER intervient pratiquement dans toutes nos acquisitions afin de procéder à une substitution avec le vendeur et ainsi fixer un prix qui correspond réellement à la valeur du marché au moment de l’acquisition.

Le délai varie en fonction des dossiers. Suite à l’acquisition des terres, une augmentation de capital sera réalisée et transmise au greffe du tribunal de commerce compétent. Dès que l’enregistrement sera effectué, le Kbis ainsi que tous les documents juridiques du groupement (statuts, actes d’acquisition, baux, etc…) seront disponibles sur l’espace privé de chaque associé sur notre site internet.

Oui, c’est une obligation légale. Le groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA) étant une société civile, une assemblée générale doit obligatoirement se tenir annuellement, si possible sur le domaine. Bien évidemment si l’associé ne peut pas être présent lors de cette assemblée, il peut se faire représenter ou voter par correspondance.

Les assemblées générales ont généralement lieu entre le mois de mars et le mois de décembre.

Elles sont organisées par l’exploitant sur le domaine ou dans les Maisons de renom pour les Champagnes.

Sur la plupart de nos Groupements Fonciers Viticoles (GFV) ou agricoles (GFA), vos amis seront accueillis avec plaisir, selon la capacité d’accueil du domaine.

Le repas pris en commun le jour de l’assemblée générale est offert pour vous et la personne de votre choix quel que soit le nombre de parts détenues, une simple participation à hauteur du repas sera demandée pour vos amis.

Dans la mesure où il faut une égalité entre les associés, la dotation annuelle est définie dès la constitution du groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA) par les gérants. Ce sont donc celles qui sont indiquées dans le dossier de présentation et inscrites au bail.

Elle doit être récupérée lors de l’assemblée générale ou bien, si vous ne pouvez pas assister à l’assemblée générale, elle vous sera envoyée à votre domicile en France métropolitaine.

Les parts de groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA) ont principalement vocation à être transmises aux héritiers des associés.

Toutefois, il arrive que des associés ou leurs héritiers ne souhaitent pas conserver les parts pour diverses raisons (santé, déménagement hors de France, besoin de liquidité), pour cela ils peuvent nous contacter afin que nous puissions les mettre en vente auprès des clients et associés Bacchus Conseil.

Un pacte de préférence est consenti à l’exploitant puis aux associés du groupement.

Par ailleurs, nous pouvons avoir des listes d’attente de personnes qui souhaitent se positionner pour acquérir des parts en second marché.

Nous assurons dans la mesure du possible le second marché, toutefois un risque de liquidité existe.

La liquidité de vos parts va dépendre de la réactivité des potentiels acquéreurs de parts à nous répondre mais aussi des demandes de souscription ou d’acquisition de parts enregistrées par la gérance, en règle générale les délais sont de 1 mois (si liste d’attente) à 6 mois.

Le bail à long terme de 18 ans est obligatoire afin que les associés bénéficient des avantages fiscaux liés à l’IFI et à la transmission de patrimoine (donation/succession).

Extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20-2019030

Pour bénéficier de l’exonération prévue au 3° du 2 de l’article 793 du CGI, le bail doit notamment être en cours au moment de la mutation, mais peu importe que celle-ci intervienne pendant la durée prévue au contrat initial ou au cours des renouvellements successifs du contrat.

Ainsi, l’exonération s’applique lorsque la mutation intervient à l’expiration du bail à long terme initial mais que la location se poursuit par tacite reconduction conformément aux dispositions de l’article L. 416-1 du C. rur. et de l’article L. 416-3 du C. rur.

Ce bail garantit aussi à l’agriculteur de pouvoir exploiter les terres sur du long terme, sans avoir le risque que le bail soit résilié au terme de la période. Il aura aussi la possibilité de le transmettre, assurant ainsi une continuité dans l’exploitation des parcelles.

Une attestation de détention de part vous est envoyée dès que le capital du groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA) est entièrement souscrit.

Par la suite vous recevrez des identifiants qui vous permettront d’accéder à votre espace personnel (Espace Associés) sur le site internet Bacchus Conseil où vous pourrez trouver les documents officiels du greffe du tribunal de commerce attestant de votre qualité d’associé (k-bis et statuts).

La personne qui souhaite recevoir un dossier de présentation et d’adhésion à un GFV doit s’inscrire sur le site Bacchus Conseil via ce lien. Après un échange avec notre équipe commerciale, si nos produits répondent à vos attentes et vos objectifs d’investissement, les éléments pourront vous être envoyés.

Il est possible d’acheter des parts via un financement bancaire, une approche qui peut permettre d’optimiser son assiette d’imposition car l’investisseur peut déduire les charges d’intérêt des revenus du groupement foncier viticole (GFV) ou agricole (GFA)

La durée recommandée s’entend à moyen-long terme, soit environ 8 à 10 ans, notamment si on souhaite bénéficier d’éventuelles plus-values. Par ailleurs, c’est un investissement qui peut se transmettre tant au regard des avantages fiscaux en matière de transmission qu’au travers de la transmission d’une passion de génération en génération.

Vignerons et Agriculteurs

Un Groupement Foncier est une société civile immobilière créée par des associés, exclusivement des personnes physiques, dans le but d’acquérir, de gérer et de louer des terres agricoles. Cette structure permet de mettre ces terres à la disposition d’exploitants agricoles moyennant un loyer, qui peut être payé en nature ou en numéraire. Dans le cas des domaines viticoles et oléicoles, les baux sont par exemple souvent rémunérés en nature, avec des bouteilles de vin ou d’huile d’olive produits sur le domaine.

Tous les types de cultures sont concernés (viticultures, l’arboriculture, la culture maraîchère, etc.). Cependant les investisseurs (associés dans des Groupements Fonciers) recherchent principalement des domaines viticoles ou oléicoles afin de bénéficier d’un revenu en nature constitué de bouteilles de vins ou d’huiles d’olive d’exception et d’origine française.

Le Groupement Foncier Viticole (GFV) ou Agricole (GFA) permet à l’agriculteur exploitant d’accéder au foncier dont il a besoin tout en préservant sa trésorerie pour répondre à ses projets de développement comme l’installation d’une exploitation (jeune agriculteur), l’agrandissement du domaine, l’acquisition de nouvelles parcelles, l’investissement dans du matériel ou encore la mise en place de projets agro-touristiques. Il devient ainsi locataire des terres qu’il exploite via un bail de 18 ans tacitement reconductible et cessible hors du cadre familial, lui assurant une pérennité sur les terres.

Pour le maintien de l’unité du domaine agricole : lorsqu’une succession ou un partage implique la division d’un domaine agricole, cela peut compromettre la survie de l’exploitation. La création d’un GFV ou GFA permet de maintenir l’intégrité du domaine en regroupant les terres sous une seule entité, facilitant ainsi leur gestion et leur exploitation continue.

Pour la conservation du patrimoine familial : Pour les familles dont le domaine agricole est une composante importante du patrimoine familial, la création d’un GFV ou GFA peut être une stratégie pour conserver ce patrimoine intact et le transmettre aux générations futures de manière organisée et durable.

Cela est tout à fait envisageable, le Groupement Foncier Viticole (GFV) ou Agricole (GFA) va acquérir la parcelle via une rétrocession SAFER et consentir un bail de 18 ans renouvelable. Bacchus Conseil effectuera préalablement à cette opération un audit comptable et juridique de l’exploitation afin de pouvoir valider l’opération.

Oui, l’exploitant agricole peut être à la fois actionnaire du Groupement Foncier Viticole (GFV) ou Agricole (GFA) et exploiter les terres appartenant à ce Groupement Foncier. Par ailleurs, dans de nombreux cas, l’exploitant cède les terres qu’il détient en nom propre afin de dynamiser son développement, à noter qu’il a également un pacte de préférence sur l’achat des parts mises en vente sur le second marché.

Non, les GFV ou GFA de Bacchus Conseil consentent généralement un bail de 18 ans cessible hors du cadre familial. Ce bail aura vocation à se renouveler par périodes de 9 ans une fois le terme des 18 ans franchi. Cela assure l’exploitation des terres à l’agriculteur et ainsi une pérennité. A noter que ce bail rural est cessible hors du cadre familial.

En règles générales, toutes nos acquisitions sont réalisées par voie de rétrocession SAFER (et donc du commissaire du gouvernement) ce qui assure aux exploitants et aux associés, une acquisition du foncier qui n’est pas décorrélée de la valeur du marché sur l’appellation et le terroir concerné. Il est possible d’acquérir les parcelles en direct, toutefois, la SAFER en sera informée et aura la possibilité de préempter, notamment si le prix du foncier n’est pas en corrélation avec le prix du marché.

L’agriculteur s’engage à honorer le loyer en nature ou en numéraire aux associés du Groupement Foncier. En outre, il s’engage à organiser une fois par an une assemblée générale sur sa propriété, où tous les associés pourront se rencontrer dans une atmosphère conviviale et récupérer leurs dotations sous forme de produits de la terre.

La gestion et le suivi du Groupement Foncier Viticole (GFV) ou Agricole (GFA) sont réalisés par Bacchus Conseil. En effet, nous proposons un service clé en main et nous assurons la comptabilité ainsi que l’animation du Groupement Foncier (assemblée générale, 2ème marché, journée découverte, etc.). Tous les aspects comptables, juridiques et relationnels entre les associés du groupement et l’exploitant sont gérés par l’équipe Bacchus Conseil.

Toutes les transactions agricoles doivent être notifiées à la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural), qui va vérifier si le prix de cession demandé correspond à la valeur du marché.

En effet, la SAFER intervient dans la plupart de nos acquisitions afin de procéder à une substitution avec le vendeur et ainsi fixer un prix qui correspond réellement à la valeur du marché au moment de l’acquisition.

La collecte des fonds peut prendre entre 3 mois et 1 an, cela dépend du montant à collecter, de l’appellation, de la notoriété du domaine. Nous proposons au domaine de participer à la commercialisation des parts en les proposants à son fichier client particulier. Cela lui permet de créer un lien privilégié avec ses propres clients.

Par ailleurs, le bail à long terme de 18 ans est obligatoire afin que les associés bénéficient des avantages fiscaux liés à l’IFI et à la transmission de patrimoine (donation/succession).

Extrait du Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts BOI-ENR-DMTG-10-20-30-20-2019030

Pour bénéficier de l’exonération prévue au 3° du 2 de l’article 793 du CGI,le bail doit notamment être en cours au moment de la mutation, mais peu importe que celle-ci intervienne pendant la durée prévue au contrat initial ou au cours des renouvellements successifs du contrat. Ainsi, l’exonération s’applique lorsque la mutation intervient à l’expiration du bail à long terme initial mais que la location se poursuit par tacite reconduction conformément aux dispositions de l’article L. 416-1 du C. rur. et de l’article L. 416-3 du C. rur.

Oui tout à fait, l’agriculteur exploitant a une priorité sur le rachat des parts au sein du Groupement Foncier dès lors qu’une part est mise à la vente par l’un des associés (vente sur le second marché). A noter qu’il est assez rare que ce type de rachat se réalise, car le bail rural garantit de façon sécurisée la mise à disposition des terres au bénéfice de l’agriculteur.

Oui tout à fait, dans ce cadre l’agriculteur exploitant cède un droit au bail.

Dans le bail, il est stipulé que le fermage est dû peu importe la récolte. Nous sommes sur un fermage et non un métayage.

Ainsi, même en cas de force majeure, l’exploitant devra s’acquitter de son loyer. Toutefois, il est prévu que si la récolte est inférieure de 50 %, le règlement de ce loyer pourra se faire en espèces et non en nature. Par ailleurs, les investisseurs, étant de véritables passionnés faisant ce placement également dans un esprit d’économie solidaire, seront enclins à accepter une dotation modifiée, réduite ou reportée en fonction de la situation du domaine. Une décision en assemblée générale permettra de définir les conditions de ce changement.

Oui. Le groupement foncier permet également à l’exploitant d’accroître son réseau commercial. Les investisseurs deviennent de véritables ambassadeurs du domaine.

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