Vous désirez optimiser votre fiscalité et investir dans un secteur porteur ? Les avantages fiscaux des GFA (groupement foncier agricole) et GFV (groupement foncier viticole), souvent méconnus, offrent une double opportunité : faciliter votre transmission de patrimoine et optimiser votre IFI (impôt sur la fortune immobilière), tout en contribuant à la préservation des terroirs viticoles français. Une solution fiscale intéressante à explorer, n’est-ce pas ?
GFA et GFV : comprendre rapidement leurs mécanismes clés
Les types de groupements fonciers agricoles (GFA) et viticoles (GFV) constituent des instruments privilégiés pour organiser le patrimoine rural. En apparence technique, leur fonctionnement révèle pourtant une logique accessible. Notre FAQ détaille ces aspects pratiques.
Ces groupements prennent la forme de sociétés civiles dédiées à la détention collective d’actifs fonciers agricoles ou viticoles. Acquérir des parts sociales vous permet de devenir propriétaire foncier tout en bénéficiant d’un régime fiscal spécifique.
Le capital social, de cette société de gestion, est réparti entre les membres, et la gérance est confiée à un gérant qui administre le patrimoine du groupement. L’ensemble du cadre de fonctionnement est soumis au Code général des impôts (CGI), avec des conditions d’exonération spécifiques.
1. L’optimisation de l’Impôt sur le Fortune Immobilière (IFI) via les parts d’un GFV ou GFA
Les parts de groupement foncier bénéficient d’une exonération partielle de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Comment fonctionne l’exonération de l’IFI ?
L’administration fiscale prévoit une exonération partielle des parts de GFV ou GFA selon le barème suivant :
- 75 % d’exonération pour la fraction des parts détenues jusqu’à 101 897 € ;
- 50 % d’exonération au-delà de ce seuil.
Exemple concret d’exonération
Prenons le cas d’un investisseur qui détient 100 000 € ou 200 000 € de parts dans un GFA/GFV :
| Valeur Totale des Parts de GFA ou GFV | Fraction Exonérée | Base Imposable IFI |
| 100 000 € | 75 000 € | 25 000 € |
| 200 000 € | 126 897 € (75% de 101 897€ + 50% de 98 103€) | 73 103 € |
- Pour un investissement de 100 000 €, seuls 25 000 € restent imposables à l’IFI après exonération ;
- Pour un investissement de 200 000 €, seuls 73 103 € sont pris en compte pour l’IFI, ce qui réduit considérablement l’assiette taxable.
Cette exonération permet ainsi aux investisseurs de réduire leur base imposable à l’IFI tout en conservant une exposition à un actif tangible et patrimonial.
Pour maintenir les exonérations à l’IFI ou aux droits de mutation, les terres de l’exploitation agricole doivent être exploitées dans le cadre d’un bail rural donné à long terme d’au moins 18 ans et interdiction de l’exploitation en faire valoir direct. Cette condition est fondamentale pour garantir l’éligibilité aux avantages fiscaux.
De plus, le bénéfice de cette exonération d’IFI n’est accordé qu’aux parts détenues depuis plus de 2 ans. Le non-respect des durées de détention ou des clauses des baux peut entraîner une remise en cause rétroactive des exonérations fiscales.
2. Droits de succession et donation : une fiscalité avantageuse
Investir dans un GFA ou un GFV constitue également un levier d’optimisation fiscale successorale. Grâce au régime d’exonération partielle des droits de donation ou de succession dans un cadre familial, les parts sociales bénéficient d’un abattement de :
- 75 % jusqu’à 300 000 € par associé ;
- 50 % au-delà de ce montant ;
- Sous condition de détenir les parts depuis au moins 2 ans avant de les transmettre et d’une conservation d’au moins 5 ans par les bénéficiaires.
Exemple concret : après avoir investi 100 000 € dans un GFV de Bacchus Conseil, un propriétaire sans enfant décède en laissant deux neveux comme héritiers. Grâce à l’exonération partielle, les droits de succession s’élèvent à seulement 12 376 € au lieu de 55 000 € (hors frais notariés), générant une économie de 42 624 €, à condition que les héritiers conservent les parts pendant 5 ans. Un tableau détaillé de cet exemple est disponible dans le FAQ du site.
Le pacte Dutreil, un dispositif complémentaire, peut également s’appliquer pour favoriser la transmission intergénérationnelle et alléger la fiscalité successorale.
3. Les revenus fonciers imposables : deux régimes fiscaux avantageux pour GFV et GFA
Les revenus générés par les GFV et GFA (via les loyers perçus des exploitants agricoles ou viticoles) sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Le régime micro foncier :
- Applicable si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 € par an ;
- Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus ;
- Il est avantageux pour les acquisitions au comptant, sans charges d’intérêt à déduire.
Le régime réel :
- Applicable si vos revenus fonciers bruts excèdent 15 000 € par an ou option ;
- Vous déduisez toutes les charges fiscalement admises (impôts fonciers, assurances, frais de gestion) ;
- Nécessite une demande explicite auprès de l’administration fiscale ;
- Option irrévocable pendant 3 ans.
Avec le choix entre ces deux régimes fiscaux, vous optimisez votre imposition en fonction de votre situation personnelle.
4. Plus value lors de la revente de parts
Lors de la revente de parts de GFA ou GFV, la fiscalité appliquée est celle des plus-values immobilières, un régime avantageux qui permet de bénéficier d’abattements en fonction de la durée de détention.
Comprendre le système de l’abattement progressif
Dans le cas de l’impôt sur le revenu :
- 6% par an de la 6ème à la 21ème année de détention ;
- 4% pour la 22ème année ;
- Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
Pour les prélèvements sociaux :
- 1,65% par an de la 6ème à la 21ème année de détention ;
- 1,60% pour la 22ème année ;
- 9% par an à partir de la 23ème année ;
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
En cas de faible montant : si la vente des parts ne dépasse pas 15 000 €, la plus-value peut être totalement exonérée.
5. Revenus en nature (spécifique aux GFV)
Investir dans un groupement foncier viticole (GFV) offre un avantage unique sous forme de revenus en nature.
En effet, vous pouvez recevoir des bouteilles issues du domaine viticole en contrepartie des fermages. Un avantage non négligeable car il permet une rémunération en moyenne 3 fois supérieure à une rémunération en numéraire (4,5% contre 1,5% ! ). Un atout unique pour les amateurs de vin !
6. Les stratégies de démembrement
Le démembrement de propriété est une stratégie d’optimisation fiscale efficace qui consiste à scinder la nue-propriété et l’usufruit des parts d’un GFV ou GFA.
Quel est son principe ?
- L’usufruitier perçoit les loyers (fermages) générés par l’exploitation ;
- Le nu-propriétaire détient la valeur du capital et récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.
Liste des avantages fiscaux dont vous bénéficiez :
- Réduction de l’assiette taxable à l’IFI, car seule la valeur de l’usufruit entre dans le calcul ;
- Optimisation de la transmission : le nu-propriétaire récupère les parts en pleine propriété sans fiscalité supplémentaire à la fin de l’usufruit ;
- Stratégie patrimoniale sur le long terme, permettant de transmettre progressivement son patrimoine tout en conservant des revenus.
Enfin, grâce à la transmission de parts de GFV en démembrement, les abattements se cumulent ! Les parts sociales détenues depuis plus de deux ans profitent d’un abattement de 75 %, tout en intégrant la réduction progressive de la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge.
Une transmission à moindre coût tout en bénéficiant du plaisir de recevoir des bouteilles de vin chaque année.
7. La réduction d’impôt sur le revenu (IR) : un avantage fiscal possible (GFV uniquement), mais risqué
Investir dans certains Groupements Fonciers Viticoles (GFV) spécifiques peut permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu dès l’année de souscription. Ce mécanisme repose sur le dispositif IR Madelin, sous certaines conditions strictes :
- Réduction d’impôt : 25 % du montant investi (dans la limite des plafonds fiscaux en vigueur et sous réserve de la reconduction du dispositif par l’administration fiscale).
- Plafond d’investissement : jusqu’à 50 000 € pour une personne seule et 100 000 € pour un couple, soit une réduction maximale de 12 500 € ou 25 000 € respectivement.
- Engagement de conservation : minimum 5 ans. En cas de cession anticipée, l’avantage fiscal est remis en cause.
Toutefois, ce dispositif ne s’applique qu’aux GFV répondant à des critères fiscaux très spécifiques. Bacchus Conseil ne propose pas ce type d’investissement, préférant des solutions plus sécurisées et maîtrisées. Voici pourquoi.
Le bail en métayage : un modèle incertain
Pour être éligible à la réduction d’impôt, le GFV doit exploiter ses terres sous un bail en métayage plutôt qu’en fermage. Or, cette modalité présente plusieurs risques :
- Une rémunération variable et incertaine
Contrairement au fermage, où le loyer est fixe et garanti, le métayage implique un partage des produits de l’exploitation entre le bailleur et l’exploitant. La part du bailleur ne peut excéder un tiers et se fait en nature, sous forme de récolte. Ainsi, la rémunération dépend directement des aléas climatiques, des fluctuations du prix du raisin et du chiffre d’affaires de l’exploitation. - Un rendement souvent faible
En raison de la nature du métayage, les revenus tirés de l’investissement sont généralement inférieurs à ceux d’un bail en fermage, qui garantit un loyer fixe chaque année.
Chez Bacchus Conseil, nous privilégions les baux en fermage, qui offrent une meilleure visibilité et une rentabilité plus stable à nos investisseurs. Notre approche vise à garantir un revenu sécurisé tout en minimisant les risques liés aux aléas agricoles et économiques.
Bacchus Conseil : le cabinet expert pour vous aider à investir dans un GFA ou GFV
Bacchus Conseil dévoile ses services clés pour l’investissement en groupement foncier viticole et agricole, mettant en lumière la plus-value d’un accompagnement expert.
Cinq arguments déterminants qui font de nous le partenaire de référence pour votre projet en GFV/GFA, alliant savoir-faire sectoriel et suivi sur-mesure.
- Expertise historique : Bacchus Conseil maîtrise les rouages du marché viti-vinicole. Avec 30 ans d’expérience, le cabinet dispose d’une connaissance intime des mécanismes fonciers et viticoles ;
- Processus de création éprouvé : chaque GFA-GFV s’élabore selon un protocole rigoureux intégrant multiples validations techniques, assurant la pérennité du dispositif. Une approche méthodique qui sécurise l’exploitation à long terme ;
- Accès à des crus prestigieux : les groupements fonciers s’implantent dans des appellations renommées ou en devenir offrant une immersion au cœur des terroirs français ;
- Liquidité maîtrisée : la cession de parts bénéficie d’un réseau d’investisseurs actifs, facilitant la sortie du capital. Un atout non négligeable dans un secteur où la durée de détention influence souvent la rentabilité.
Opter pour Bacchus Conseil, cela revient à s’assurer un accompagnement global alliant optimisation fiscale et gestion raisonnée du patrimoine agricole français. N’hésitez pas à en savoir plus en prenant rendez-vous avec un membre de notre équipe .
